マンションの購入を検討する際、こんなことを考えませんでしたか。
●新築のマンションに住みたいけど、値段が高騰して手に届かない
●中古のマンションなら安いから買えそう。でも何を基準に買えばいいかわからない
●築年数の古いマンションってどうなの
近年、新築マンション価格は高騰しているため、中古マンションの購入を考える人が増えています。
出典:住宅金融支援機構 2023年度 フラット３５利用者調査 https://www.jhf.go.jp/files/400370694.pdf
調査結果を見ると、2013年から中古マンションの利用は4％増え、新築マンションは8.5％減少しています。
新築のマンションが欲しかったけど、高値の花でした…。
私は中古マンションを購入しましたが、「こんなはずじゃなかったのに」と思うことが何度もありました。
この記事では、中古マンションに住んでわかった、購入前にぜひ確認してほしい！4つのことについて紹介していきます。
少しでも後悔のない中古マンションを買うためのヒントが得られかもしれないので、参考にしてみてください。
中古マンション市場について知る
中古マンション価格の考え方について解説していきます。
●中古マンションの価格
●築年数がたつほど価格は下がりやすい
中古マンションの価格
中古マンションには、価格面でのメリットがあります。
住宅金融支援機構の「2021年度【フラット35】利用者調査」によると、全国で2021年度に新築マンション、中古マンションを購入した人の所要資金は以下の通りです。
新築マンション 4,528万円
中古マンション 3,026万円
全国の調査なので、立地によって条件は異なりますが、新築と中古で約1,500万円の差があります
近年の新築マンションの価格高騰の理由は、地価や人件費、建設資材の高騰、低金利政策の影響などがあげられます。
私はずっと新築にこだわって探していましたが、予算が足りないため中古マンションの購入にシフトし、物件の見学に行きました。
中古マンションなんて期待していませんでした。実際に見てみると、室内もきれいで、立地も条件に近い物件がいくつかありました。
数件見学したあと、購入する物件代金と諸経費の書いた書類を渡されました。
その金額を見たとき、自分の思っていた予算より200万円近くオーバーしていました。
それでも新築マンションより価格を抑えて購入することができました。
「中古マンションは値段は安いけど、不安がある」と思うなら、見学に行ってみてください。
百聞は一見にしかず、です。
築年数がたつほど価格は下がりやすい
築年数のたったマンションを検討することも、購入費用を抑える手段の一つです。
住宅金融支援機構の調査によると、築後の古いマンションが増加していると報告があります。
出典:住宅金融支援機構 2023年度 フラット３５利用者調査 https://www.jhf.go.jp/files/400370694.pdf
築10年以内のマンションに内見に行った際、室内の設備はそこそこに新しく魅力的でした。
残念だったのは、もよりの駅まで遠いことでした。
築14年（当時）の今のマンションは、設備は新しくありませんが駅から近く、間取りも悪くなかったので選びました。
予算内で条件にあった家を探すなら、築古の物件も検討の余地アリです。
今後、築年数のたったマンションが増えるので選択肢は広がります。
購入費用を抑えたいなら、築年数のたったマンションも検討してみてはいかがでしょうか。
おひとりさまこそ考えてほしい！資産価値の高い物件選び
マンションを選ぶ際には、資産価値を維持できるかも考えるべきです。
独身で働けなくなった時、資産価値の高いところに家を持っていた方が、売ったり貸したりできます。
資産価値のことまで考えていませんでした。お金が必要になったら頼れる人もいないし、いざという時のことも考えないといけませんね。
資産価値って言われても、何を基準に考えたらいいのかわからないです。
資産価値を考える、3つのポイントがあります。
●資産価値が維持しやすいエリア
●築年数による価値の変動
●管理状態や修繕の実績
資産価値が維持しやすいエリアかどうか
立地は資産価値に大きく影響します。
その条件を抜粋すると、
・駅近
・スーパー、コンビニ、図書館などの施設が整っている
・都市中心部や再開発エリア
・治安が良い
・人気の学区
などが挙げられます。
具体的に、駅近で暮らした場合の生活スタイルをご紹介します。
駅近だから、
⇒ 通勤がラク
⇒ 仕事で疲れたときは、駅近くのコンビニやスーパーで総菜を買う。
もしくはファストフード店でささっと食事を済ませる
⇒ 帰りが遅くなっても治安がいいので安心して夜道を歩ける
駅周辺には、外食やスーパーなどのお店があることが多いので本当に便利です。
便利な場所は、資産価値だけでなく住み心地にも大きく影響してきます。
築年数による価値の変動
マンションの価値は築年数によって変わります。
築年が古いと建物の老朽化が進むため、資産価値が下がりやすいですが、立地次第で人気を保つこともあります。
住んでいるマンションは築24年になりました。先日AI査定をしたら、購入時の価格より800万円アップしていました。
中古マンションはピンキリです。
条件がよければ、買った時より高く売れる可能性もあります。
管理状態や修繕の実績
マンションの管理がしっかりされているかも重要です。
マンションのメンテナンスが良ければ、建物も長く持つといわれています。
維持コストがかかる
中古マンションは購入した後、維持コストがかかります。
●月々の修繕積立費が高くなる
●室内の修繕やリフォームの必要性
月々の修繕積立費が高くなる
築年数が経過すると、マンションの設備や建物が劣化してきます。
古いマンションは修繕費が増え、月々の支払いが家計を圧迫することがあります。
修繕積立費についてはコチラ↓
修繕積立費を安く設定しているところもあるようですが、いざ修繕をしようとなった時、資金が足りず、高額の一時金を請求されることもあります。
私がマンションを購入してから2回、修繕積立費が増額されました。
月々の出費が増えるのはツライですが、長期にわたって住み続けるには必要な経費だと割り切っています。
室内の修繕やリフォームの必要性
中古マンションは設備や内装が古く、リフォームが必要なこともあります。
推奨されているリフォームのタイミングがあります。
リフォームの目安とは、
築10～20年 キッチン 浴室 トイレの交換
築20～25年頃 給湯器や水回り設備の交換
フローリングやクロスの張替え
窓やサッシの交換
築30～40年頃 古くなった給排水管の交換
リノベーション
築年数や建物の状態によって、リフォームが必要になるタイミングは異なります。
お湯が出にくくなってきたので、給湯器を交換しただけです。他のところはリフォームの予定はないけど、新しい設備に変えた方が快適に暮らせるかな。
はじめからリフォームを目的に築古マンションを購入される方もいます。
費用はかかりますが、自分のライフスタイルにあった空間を作れるのは中古マンションの魅力です。
マンションは管理を買え
中古マンションの購入を検討する際、「マンションは管理を買え」という言葉を耳にしたことはありますか。
適切な管理ができているマンションの条件は、以下の3点です。
たまたま、いい物件を選べたけど…。恥ずかしながら、マンション管理のことを知らずに買ってしまいました。
管理といわれても、実際に何を確認したらいいかわからないですよね。
細かいことは色々ありますが、マンションを見学した時に確認してほしいことが2点あります。
●共用部分の管理状態
●大規模修繕と修繕履歴
むずかしそうな文章が並びましたが、マンション購入の初心者でも確認できることを挙げてみました。
共用部分の管理状態
見学に行ったとき、確認してほしい項目です。
・清潔感がある
・ゴミ捨て場があふれていない
・自転車がルール通りにとめられている
・廊下など共用部の電球が切れていない
・住民同士で挨拶が交わされいる
・共用部の廊下に各戸の荷物が置かれていない
自転車が乱雑に置かれてたり、ゴミがあちこちに落ちていている場所に住みたいと思いませんよね。
マンションの共用部は、そのマンションのイメージを象徴する部分になります。
秩序ある環境で暮らせるのは、住む人の意識が高いからこそ実現できることです。
大規模修繕と修繕履歴
築古になるにつれ、外壁や屋上防水、給排水管など経年劣化がすすんでいきます。
10～15年に1度行われる大規模修繕が計画的に実施されているか確認が必要です。
築古マンションの中には、修繕積立金の不足で大規模修繕ができていないところもあります。
修繕をせずに放っておくと、劣化が進行し、資産価値も下がってしまいます。
不動産営業の方に聞けば教えてくれるので、必ず聞いてください。
中古マンション選びには、情報収集が必要
中古マンションは、実際の間取りや周辺環境、管理状況を直接確認できる点が大きな魅力です。
価格が新築より抑えられるだけでなく、生活のイメージが湧きやすいのもメリットです。
今回、私がご紹介した「確認してほしいこと」は多くの情報の一部にすぎません。
マンションは高価な買い物です。
苦労を惜しまず情報を集め、納得のいく選択をしてください。
このブログが、皆さんのマンション選びの参考になれば嬉しいです。
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